Como ficará a tributação dos aluguéis com a Reforma Tributária?

A Reforma Tributária finalmente saiu do papel e já tem data para começar a impactar diretamente quem obtém renda com aluguéis de imóveis.

A partir de 2026, entra em vigor a Lei Complementar nº 214/2025, que inaugura um novo modelo de tributação no país. Com isso, a atividade de locação deixará de ser tributada exclusivamente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e passará a recolher também IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Essa mudança representa uma das maiores transformações no setor imobiliário nas últimas décadas e deve influenciar de forma direta investidores, proprietários e famílias que dependem da renda de aluguel para complementar ou garantir seu sustento.
Embora a Reforma tenha um período de transição até 2033, os impactos começam a ser percebidos já em 2026, alterando significativamente a rentabilidade de quem investe em imóveis para locação.

O que muda na tributação dos aluguéis com a chegada da Reforma Tributária?
Hoje, pessoas físicas pagam imposto sobre aluguéis apenas por meio do IRPF, seguindo a tabela progressiva. Empresas do setor imobiliário enfrentam uma carga mais ampla, com ISS, PIS e Cofins.
Com a nova legislação, isso muda. A partir de 2026, pessoas físicas que tiverem mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil passarão também a pagar IBS e CBS sobre os valores recebidos.
Mesmo quem exceder esse limite em até 20% dentro do ano será automaticamente enquadrado nas novas regras.

IBS e CBS: os novos tributos sobre a locação de imóveis
Os novos impostos criados pela Reforma são:
• IBS – Imposto sobre Bens e Serviços, administrado por estados e municípios;
• CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços, de responsabilidade da União.

Esses tributos substituirão gradualmente ISS, PIS e Cofins e, pela primeira vez, passam a incidir também sobre aluguéis de imóveis e, em determinados casos, sobre operações de venda.

O papel estratégico da contabilidade nesse novo cenário
Com as mudanças trazidas pela Reforma Tributária, contar com uma assessoria contábil especializada se torna essencial. O contador passa a desempenhar um papel ainda mais estratégico, atuando em diversas frentes, como:
• Analisar se o contribuinte se enquadra ou não nas novas regras de tributação;
• Estimar os impactos financeiros durante o período de transição;
• Orientar e garantir o correto cumprimento das novas obrigações acessórias;
• Desenvolver estratégias de planejamento tributário que permitam otimizar custos e manter a operação dentro da legalidade.

Para isso, a equipe especializada da BL Contabilidade está preparada para orientar sua empresa em cada etapa desse novo cenário tributário.