Nota Fiscal de Aluguel: Entenda as Mudanças com a Reforma Tributária

Quem aluga um imóvel já está acostumado a lidar com contratos e recibos. Com a Reforma Tributária, a documentação dessas operações passa por mudanças, incluindo a exigência de nota fiscal de aluguel em situações específicas.

A novidade está relacionada à implantação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Entre as principais dúvidas estão quais locadores precisarão emitir o documento e como serão tratados os contratos que já estão em vigor.

1. Quem Deverá Emitir a Nota Fiscal de Aluguel?

A documentação será feita pela Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e), seguindo o padrão nacional. Entretanto, a obrigação não se aplica a todas as pessoas que recebem rendimentos de aluguel.

As pessoas jurídicas enquadradas como contribuintes do IBS e da CBS estarão sujeitas à nova sistemática. Para as pessoas físicas, a Lei Complementar nº 214/2025 define condições específicas de enquadramento.

No caso das pessoas físicas, é necessário atender simultaneamente aos dois critérios abaixo, considerando as operações realizadas no ano anterior:

• • Ter obtido receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240 mil, observada a atualização desse valor pelo IPCA.
• • Ter realizado essas operações com mais de três imóveis distintos.

Quando um desses requisitos não é atendido, a pessoa física fica fora desse enquadramento. A legislação também estabelece outra possibilidade: tornar-se contribuinte no próprio ano caso a receita dessas operações ultrapasse em 20% o limite aplicável.

Para os contribuintes abrangidos pela obrigação, o cronograma nacional prevê a emissão da NFS-e nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis a partir de 1º de dezembro de 2026.

2. Qual é o Papel da Imobiliária?

A contratação de uma imobiliária para administrar o imóvel não faz com que ela assuma automaticamente a obrigação de documentar o aluguel.

É preciso distinguir as duas operações: a locação é uma operação do locador, enquanto a imobiliária realiza serviços de administração ou intermediação, emitindo o documento correspondente à sua própria remuneração.

Caso a imobiliária emita a nota em nome do proprietário, deverá contar com autorização formal para representá-lo e utilizar um sistema que permita a emissão por terceiros.

3. O Que Acontece com os Contratos em Vigor?

Os contratos existentes devem ser analisados para verificar se os efeitos da nova tributação tornam necessário algum ajuste nas condições estabelecidas.

Também merece atenção o regime tributário opcional destinado a determinados contratos com prazo definido, celebrados antes da publicação da Lei Complementar nº 214/2025.

Para os contratos que atendam às condições legais, aplicam-se as seguintes possibilidades:

• • Forma de recolhimento: O contribuinte poderá optar pelo pagamento do IBS e da CBS à alíquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta recebida, em substituição à sistemática regular.
• • Contratos não residenciais: A opção poderá ser aplicada durante o prazo originalmente previsto no contrato.
• • Contratos residenciais: A opção será válida até o término do prazo contratado ou até 31 de dezembro de 2028, prevalecendo a data que ocorrer primeiro.

Para aderir a esse regime, será necessário demonstrar que o contrato cumpre os requisitos legais relativos à data de celebração e à formalização.

4. Como Será Emitida a Nota Fiscal?

As operações de locação serão registradas por meio da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e). O padrão nacional já contempla um código próprio para essas operações, além de campos destinados à identificação do imóvel, do locador e do locatário.

Por isso, o locador deverá manter os dados necessários organizados e conferir como a emissão será realizada no sistema utilizado. Empresas e profissionais que administram imóveis também precisarão adequar seus sistemas ao novo padrão.

A utilização da NFS-e, porém, não transforma a locação pura de imóveis em um serviço sujeito ao ISS. Juridicamente, essa operação está relacionada à disponibilização do uso do bem, e não à prestação de um serviço.

Assim, a nota fiscal tem a finalidade de registrar a operação dentro das regras do IBS e da CBS, sem alterar a natureza jurídica do aluguel.

5. Principais Mudanças na Prática

• • Obrigação restrita: A emissão da NFS-e será exigida dos locadores enquadrados como contribuintes do IBS e da CBS.
• • Critérios para pessoas físicas: O enquadramento pelo ano anterior exige receita superior a R$ 240 mil, com atualização pelo IPCA, e operações com mais de três imóveis distintos, simultaneamente. Também existe a hipótese de enquadramento no próprio ano quando a receita superar em 20% o limite aplicável.
• • Início previsto: A emissão da NFS-e para locações integra o cronograma nacional a partir de 1º de dezembro de 2026.
• • Contratos existentes: Não será necessário refazê-los automaticamente, mas poderá ser preciso revisar seus efeitos tributários.
• • Atuação da imobiliária: O aluguel permanece como operação do locador, enquanto a comissão e os serviços de administração correspondem à atividade da imobiliária.
• • Natureza da locação: A adoção da nota fiscal não torna o aluguel um serviço sujeito ao ISS.